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El ICAB propone varias enmiendas al proyecto de ley que reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos

19/11/2012
El Congreso de los Diputados ha iniciado la tramitación del llamado 'Proyecto de ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas'.
El ICAB propone varias enmiendas al proyecto de ley que reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos

Fundamentalmente, este proyecto supone una reforma importante de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.

El ICAB considera que, amparándose en el objetivo de facilitar la movilidad del mercado inmobiliario, este proyecto de ley puede acabar comportando graves perjuicios como consecuencia de la fuerte inseguridad jurídica de algunas de las medidas propuestas.

En cualquier caso, el ICAB ha formulado una serie de propuestas, en forma de enmiendas, a los distintos Grupos Parlamentarios. Entre ellas hay que destacar:

  • La de suprimir la previsión de inscripción registral de los contratos en la forma prevista en el proyecto de ley por los efectos que comporta, que afectan seriamente a las garantías de duración mínima del contrato y de su prórroga. En un momento de recesión económica como éste, si lo que pretende el proyecto es la flexibilización del mercado de la vivienda de alquiler para activarlo, la inscripción registral prevista llevará a un efecto contrario al pretendido, porque encarecerá el producto del alquiler (gastos de inscripción registral) y, con ello, generará una retracción de los inquilinos a la vista de los sobrecostes que se le generarán. El dinamismo de este modo de acceso a la vivienda no justifica dicha formalidad, cuya problemática mayor se presentará en el momento de la cancelación, puesto que actualmente se notifica en muchos casos incluso por medios telemáticos por lo que resultan previsibles los inconvenientes que surgirán y la consecuente imposibilidad de volver a alquilar el inmueble hasta conseguir una solución al problema, seguramente judicializada.
  • La de prever que las normas que contiene el proyecto de ley referidas a los arrendamientos urbanos de vivienda sólo sean aplicables en el caso de que el arrendador sea una SOCIMI, siendo de derecho dispositivo en el caso de otros arrendadores. El proyecto de ley plantea como finalidad la de favorecer la entrada en el mercado del alquiler de viviendas de determinado tipo (las que sean titularidad de las SOCIMI), finalidad razonable y deseable. Sin embargo, ello no ha de servir para distorsionar el régimen jurídico aplicable a todo el resto de viviendas que se ofrezcan en alquiler en el mercado, porque supone tratar de igual manera a tipologías de arrendadores (y hasta de arrendatarios) diferentes, de forma que no se puede tratar de igual forma a arrendadores diferentes, so pena de perjudicar a unos en beneficio de otros. La propuesta del proyecto de ley relativa a la duración de los contratos, la prórroga de los mismos, así como la de algunas condiciones económicas o cantidades repercutibles y actualizables están exclusivamente pensadas para un tipo de viviendas que son las que ha de favorecer que se pongan en el mercado por parte de las SOCIMI y, en consecuencia nada hay que oponer a que ellas lo hagan, pero ello no puede perjudicar el mercado ya existente ni el que configuran otro tipo de arrendadores y de viviendas.
  • La de suprimir el sistema que el proyecto prevé para la notificación de resolución del contrato que llega a permitir la cancelación de la inscripción del contrato en caso de no ser contestado el requerimiento. Aparte de por las razones antes apuntadas sobre la inscripción registral, no se ofrecen garantías suficientes de protección del arrendatario, no se resuelve el problema de la posesión efectiva de la vivienda, ni tampoco el de la cancelación registral en todos los otros casos de resolución contractual voluntaria o forzosa. Además, si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, la falta de contestación del arrendatario obligará al arrendador (especialmente cuando no haya entrega voluntaria de la posesión) a instar la oportuna demanda para la entrega de la posesión al arrendador. Esa situación complica el proceso de resolución del contrato, encareciéndolo en lo económico y demorándolo en el plazo de su tramitación.
  • La de prever que la notificación de actualización de renta que, en su caso, proceda en estos contratos sea pueda llevar a cabo por vía telemática a la dirección del arrendatario, por ser una solución eficaz y económica.
  • La de referirse a la legislación civil que resulte aplicable (no unívocamente al Código Civil español) al invocar las disposiciones de atribución del uso de la vivienda arrendada en los supuestos de crisis matrimonial

Entre los principales cambios que esta propuesta de reforma propone, cabe destacar que:

  • Se acorta el plazo mínimo de duración de los arrendamientos de viviendas que se pasen a otorgar a partir de la entrada en vigor de la nueva Ley, de cinco a tres años. También se reduce el periodo de prórroga de esos contratos, de un máximo de hasta tres años a un solo año.
  • La inscripción de los contratos de arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad, aún siendo voluntaria para las partes, deviene necesaria (sobre todo para la protección de los intereses del arrendatario). Ello es así porque hace prevalecer los derechos del tercero que cumpla las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria sobre los derechos del arrendatario con contrato no inscrito, de forma que queda afectada la duración mínima de algunos contratos y, en todos los casos en que no haya inscripción registral no se garantiza la prórroga del contrato; como tampoco se garantiza el plazo mínimo de duración cuando se resuelva el derecho del arrendador o se venda la finca a un tercero durante el plazo de los tres primeros años del contrato.
  • La finalidad fundamental de la ley es la de crear una nueva regulación de la fiscalidad de las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) y adecuar el régimen jurídico general de la Ley de arrendamientos urbanos a los intereses del producto inmobiliario que esas entidades desean ofrecer en el mercado.
  • Soluciona los problemas que se generaban con la redacción actual de la Ley 29/1994 en aspectos referidos a supuestos de separación, divorcio o nulidad del matrimonio, así como permitiendo el pacto de compensar el pago de la renta durante un plazo determinado del contrato a cambio de la realización de obras de reforma o rehabilitación de la vivienda

Barcelona, 19 de noviembre de 2012.

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