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Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (BOE del 18 de diciembre de 2018)

02/01/2019
Entrada en vigor. 19/12/2018.

Modifica los arts. 4.2; 5 e); 9; 10; 16.4; 18.1; 19; 20.1 y 2; 25.7; 36 de la LAU. También los artes. 9.1 f); 10.1 b); 17:12 de la LPH; los arts. 441 (adicionando un apartado 1 ter); 549.4; y 686.1 LEC; así como el art. 63.2; 72.4; 74 (adicionando un apartado 6) y un nuevo apartado 152 a la D. Adicional 16ª de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales; y la Ley del ITP y AJD, adicionando un apartado 26 al arte. 45.I.B

En cuanto a los arrendamientos, la norma afecta a los contratos que se firmen a partir de su entrada en vigor. Los contratos vigentes a su entrada en vigor se pueden adaptar si así lo acuerdan y no resulta contrario a la ley. En cuanto a la duración, sin perjuicio de que será libremente pactada, si el destino primordial de la vivienda es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, el plazo mínimo de duración del contrato será de hasta 5 años. Si el arrendador es una persona jurídica el plazo mínimo será de hasta 7 años. Terminado el plazo indicado, habrá una prórroga de 3 años.

En cuanto a los gastos de formalización del contrato, si el arrendador es una persona jurídica, los gastos serán a cargo del arrendador; salvo los servicios contratados por iniciativa directa del arrendatario.

Sobre la fianza y garantías adicionales: Si el destino de la vivienda es satisfacer la necesidad primordial de vivienda del arrendatario la fianza consistirá en una cantidad equivalente a 1 mes de renta. Durante los 5 primeros años de duración del contrato (o durante los 7 primeros años, si el arrendador fuera persona jurídica), la fianza no deberá actualizarse; pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador le puede exigir que la fianza se actualice hasta hacerse igual a una mensualidad de la renta que esté vigente en ese momento.

Se podrá pactar cualquier otro tipo de garantía adicional, pero el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de 2 meses de renta.

El Real decreto ley establece una exención de pago del ITP correspondiente al contrato de arrendamiento que hasta ahora había que pagar el arrendatario.

En los desahucios por impago del alquiler o finalización del plazo del contrato, el Juzgado que haga el requerimiento de pago informará al demandado de la posibilidad de que acuda a los Servicios Sociales para comunicar su situación de vulnerabilidad. Si estos aprecian la vulnerabilidad, deben comunicarlo al juzgado, que suspenderá el procedimiento como máximo de 1 mes (o 2 meses, si quien presentó la demanda es una persona jurídica). Una vez adoptadas las medidas (o transcurrido el plazo) levantará la suspensión y continuará el procedimiento judicial.

[NORMATIVA APROBADA.- LEYES DE LAS CORTES GENERALES]

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