La legitimació activa de les entitats bancàries en els procediments d'execució hipotecària sobre préstecs o crèdits titulitzats

En el camp hipotecari, la titulització suposa la conversió dels crèdits hipotecaris en bons titulitzats amb la finalitat de ser intercanviats als mercats de renda fixa.

La titulització hipotecària neix a l'Estat espanyol arran de la llei 19/1992, de 7 de juliol, sobre Règim de Societats i Fons d'Inversió Immobiliària i sobre Fons de Titulització Hipotecària que obria el camí per la titulització dels crèdits hipotecaris. Des de llavors, la utilització d'aquesta fórmula financera ha estat constant entre les entitats bancàries.

Cal destacar que la titulització dels contractes hipotecaris confereix una gran agilitat al procés i al mateix temps provoca certa dosi d'opacitat per al deutor hipotecari, ja que no és necessària la modificació de l'escriptura pública de formalització del préstec, ni la publicitat registral sobre la transferència d’aquestes inscripcions al Registre de la Propietat, ni la comunicació al deutor del canvi de creditor.

En base a l'anterior punt, és freqüent la substanciació en els Tribunals de procediments d'Execució Hipotecària que versin sobre préstecs o crèdits hipotecaris que hagin estat objecte de titulització.

Des de fa uns mesos s’ha començat a perfilar la consolidació de una posició que nega la legitimació activa al•legada per les entitats bancàries en els procediments d'Execució Hipotecària instats per aquestes, quan s’ha procedit a la titulització del crèdit o prèstec.

Destaca la resposta donada pel Banc d'Espanya amb data 26 de març de 2016 a una consulta:

"…… De conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración……"

Paral·lelament, des de la via jurisprudencial cal ressenyar l'Acte de 6 de març del 2015 del Jutjat de Primera Instància nº1 de Fuenlabrada que sosté que la legitimació ordinària per a les accions que derivaven del crèdit hipotecari corresponia al partícip (en aquest cas, al Fons) i que l'entitat emissora era una cedent sense legitimació, tret que la llei li atorgués una legitimació extraordinària.

En aquest mateix sentit es va alinear l'Acte de 12 de novembre de 2015 del Jutjat de Primera Instància nº 6 d'Arganda del Rey, on es recullen com a fonaments de dret que donen motiu a estimar la falta de legitimació activa de l'entitat que havia cedit el crèdit a un fons de titulització, tant el contingut ja esmentat de la resposta del Banc d'Espanya amb data 26 de març de 2015, com també una part dels arguments esgrimits per l'Acte del Jutjat de Fuenlabrada.

I recentment, l'Acte d'11 de març de 2016 del Jutjat de Primera Instància nº4 de Collado Villalba declarava que la cessió completa del crèdit hipotecari determinava que el cessionari ocupava el lloc que abans ocupava el cedent, per la qual cosa no hi hauria d’haver major discussió sobre la conclusió al·legada, procedint-ne d'aquesta manera a l'arxiu de l'execució per falta de legitimació activa per a l'acció hipotecària.

Amb la finalitat de poder acreditar l’existència de titulització sobre un crédit o préstec concret, és convenient, donada la manca de publicitat de l’operació, que,  es requereixi a l’entitat financera per aportar al procediment certificat de que la part actora  manté la titularitat del crédit concret.