La legitimació activa de les entitats bancàries en els procediments d'execució hipotecària sobre préstecs o crèdits titulitzats

En el campo hipotecario, supone la conversión de los créditos hipotecarios en bonos titulizados con la finalidad de ser intercambiados en los mercados de renta fija.

La titulización hipotecaria nace en el Estado español con la ley 19/1992, de 7 de julio, sobre Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y sobre Fondos de Titulización Hipotecaria que abría el camino a la misma. Desde entonces, la utilización de esta fórmula financiera ha sido constante entre las entidades bancarias.

Se ha de destacar que la titulización de los contratos hipotecarios confiere una gran agilidad al proceso y al mismo tiempo provoca una cierta dosis de opacidad para el deudor hipotecario, ya que no es necesaria la modificación de la escritura pública de formalización del préstamo, ni la publicidad registral sobre la transferencia de estas inscripciones en el Registro de la Propiedad, ni la comunicación al deudor del cambio del acreedor.

En base al anterior punto, son frecuentes los procedimientos de ejecución hipotecaria que versen sobre préstamos o créditos hipotecarios que hayan sido objeto de titulización.

Desde hace unos meses se ha comenzado a perfilar la consolidación de una posición que niega la legitimación activa alegada por las entidades bancarias en los procedimientos de ejecución hipotecaria instado por éstas, cuando se ha procedido a la titulización del crédito o préstamo.

Destaca la respuesta dada por el Banco de España con fecha 26 de marzo de  2016 a una consulta:

"…… De conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración……"

Paralelamente, desde la vía jurisprudencial, cabe reseñar el Auto de 6 de marzo de 2015 del Juzgado de Primera instancia nº 1 de Fuenlabrada que sostiene que la legitimación ordinaria para las  acciones que derivan del crédito hipotecario corresponde al partícipe (en este caso, al Fondo) y que la entidad emisora era una cedente sin legitimación, salvo que la ley le otorgue una legitimación extraordinaria.

En el mismo sentido, el Auto de 12 de noviembre de 2015 del Juzgado de Primera Instancia n1 6 de Arganda del rey, donde se recogen como fundamentos de derecho que dan motivo a la falta de legitimación activa de la entidad que había cedido el crédito a un fondo  de titulitzación, tanto  el contenido de la respuesta del  Banco de España de 26 de marzo de 2015, como también una parte de los argumentos esgrimidos en la resolución del Juzgado de  Fuenlabrada.

Recientemente, el Auto de 11  de marzo de 2016 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Collado Villalba declaraba que la cesión completa del crédito hipotecario determina que el cesionario ocupa el lugar de antes ocupaba el cedente, por lo que no hay mayor discusión sobre la conclusión alegada, procediendo de esta forma l archivo de la ejecución por falta de legitimación activa para la acción  hipotecaria.

Con  la finalidad de poder acreditar la existencia de titulización sobre un crédito o préstamo concreto es conveniente, dada la falta de publicidad de la operación que se requieirea  la entidad financiera para aportar al procedimiento certificado de que la parte actora mantienen la titularidad del crédito concreto.